租屋前該注意什麼?

2014 / 11 / 23 Published by Aaron

除非資金雄厚或是自有房產,不然大多數的人在開店前,都必須經歷過租屋的過程。而商用場地租賃與一般住家租賃要注意的事情有很大的不同,除了談租金之外,還有幾點特別要注意。

簽約前與房東鄰居多認識

現在租賃都有制式化契約,若提前解約可獲得一定金額的賠償,但開店裝潢的成本很高,一旦投入,若沒在時間內攤提完畢,對於老闆影響很大,因次,避免房屋在租約前與房東鄰居有所糾紛,發生租約取消,房子被收回等事情,一定要妥善溝通事業的內容,像是餐廳的油煙問題、娛樂場所的噪音問題、消防安全,都要事先讓房東和鄰居了解,避免後續不必要的爭端發生,如果能和房東建立良好的關係,深入瞭解房東的人品,對於租約的維繫也有很大的幫助。

租期長短設定

簽約時一定會面臨要簽多久的問題,一般住宅租用可能習慣一年一簽,但商用空間一年一簽會擔心生意好,容易被漲房租,因此,去仔細地精算出回本的年限,來設定符合自己產業屬性的租期會是比較好的選擇,房客也可爭取事先約定﹕「租約期滿,原房客有『優先承租權』,並事先協調,漲租幅度及時間,明列於契約條文」。而房客如果要裝潢房屋最好先和房東約定好,租約期滿房東是否願意買下裝潢或是否願意多續租幾年,再決定裝潢費用。此外,剛開始的裝潢期間,也可跟房東要求一定期限內免收租金,至於時間的長短就看房東的個性和自己的造化了。

使用權限的釐清

門口的人行道能否使用?是否可以24小時進出?天花板能否拆除重新裝潢?商用空間有時候會有在使用時間、範圍、設備上的限制,這些都是一般租賃比較少見的,在租賃前要謹慎了解可使用的範圍為何,哪裡是共用的空間,是否會有門禁管制,公用的管理費要收多少等。

房屋狀況檢查及修繕責任釐清

商用空間因承租者較一般民宅複雜,在屋況的檢查上要特別注意,從結構的問題,要了解是否有曾有因內部裝潢而打掉樑柱結構,屋頂牆壁是否有漏水現象,特別是屋頂與牆面的接縫處以及浴室廚房的牆縫處最容易發生,可透過觀察油漆、地磚是否有變色的情形來發現,如果承租頂樓要注意加蓋的合法性問題,以及頂樓的使用權歸屬是否明確,電路管線及水管是比較容易出問題卻較難檢查到的,可請專業的師傅到場檢查。最後,記得在契約中載明修復的權責,及雙方在修復費用的分攤方式,以免日後發生糾紛。

以上幾點都是在找到好地點的時候要特別注意的,而商用租賃在選點的迷思,可以另外參考這篇文章,希望大家都可以租到心目中理想的好場地。

(Photo via Charleston's TheDigitel, CC License)