​Location! Location! Location!

2014 / 11 / 19 Published by Aaron



開店選點的名言:「Location! Location! Location!」,也就是說一個地段的好壞就決定了這家店一半的命運,但地段的好壞絕對不是只用黃金門牌、三角窗、大馬路人潮多就可以簡單的定義,地點與事業一定要有全面的搭配,以下整理幾個選擇地點(註)時常見的單一想法,提供大家參考:

離我家比較近

在過去與許多想開店的老闆聊天過程中,有半數以上的人在開店區位的選擇,主因是離我家比較近或我以前住在這等,除非主要客群是家人和鄰居,否則實在想不出來任何理由支持這個選擇,當然,如果不是以獲利為考量,而是上班方便等因素,就不在討論範圍內了。

捷運站旁邊

除了離我家比較近之外,另外一個最常聽到的區位選擇就是捷運站旁邊。交通絕對是影響店面生意的重要環節,但別忘了選擇交通方便所產生的代價就是數倍以上的租金支出,而許多捷運站出口旁的租金更是離譜,以自身的經驗來說,距離捷運站步行十分鐘,約700公尺左右的路程,是多數消費者覺得可以接受的捷運站「附近」,但仍根據事業屬性不同有所差異。

附近沒有類似的店

「因為這附近沒有像我這樣的店,所以我在這裡開所有人都會來。」在初期創業的時候,避開太強大的競爭對手是一個好的策略,但在做這個決定前,必須了解附近(腹地)是否存在你服務或產品的需求,需求夠大夠支撐你的生意嗎,如何定義「附近」也需要深入的了解自己的產業特性。

附近很多類似的店

反過來說,也有不少人透過競爭者的數量來確認市場確實存在,附近開很多咖啡廳表示一定有咖啡廳的需求,所以我也來開一間,這樣的認知還需要搭配產業聚集經濟的效益,自身產品服務的差異化等考量,才夠全面。

「人」很多

另外一個確認需求的方式,就是很多人開店前對於周邊環境的調查,僅止於對於「人」的數量判斷,舉凡附近住宅區住很多人、很多人走過路過經過、附近很多類似的店每次都客滿等,必須先去了解自己的客群是哪些,這些人對於你提供服務的消費行為是什麼,或許客群會出沒於此,但服務的消費行為卻發生在其他區域。

很便宜

單純的價格考量是很危險的,這代表著成本極小化而非整體獲利極大化的思維,此外,在找到便宜的物件時,也要注意物件是否需要再花錢整理,房屋是否有漏水、西曬、隔音等不易發現的問題,房東與鄰居的品格與態度也是很重要的考量因素,最後,好的物件,如果找到不馬上租下來,基本上隔天來就沒有了,所以果斷的決定是必要的。

當然,上述的這些考量都沒有錯,只是需要避免太過單一的決策依據。最後,找點是需要緣分的,不要太過依賴平台及仲介,實際的深入區域走訪探查,會有不一樣的收穫。


註:此處所指場地以租賃為主,不涉及購置地產的情形。